Que un bé immoble sigui propietat de diverses persones és una cosa molt comuna, a això se'l coneix com a proindivís, condomini o copropietat. Aquesta situació es dona sobretot a l'habitatge habitual de parelles o matrimonis i en immobles provinent d'herències. Moltes vegades aquesta situació acaba per ser una font de conflictes, sobretot després d'una separació o divorci.
Però, has de saber que ningú no pot ser obligat a romandre de manera indefinida en una copropietat. La divisió de la cosa comuna o extinció de condomini és un dret que té individualment cada copropietari. És a dir, encara que fossis propietari de l'1%, tindries dret a sol·licitar l'extinció de la copropietat.
Què fer amb una propietat compartida?
Hi ha diferents vies per "desfer" aquestes propietats compartides. La primera via per extingir la propietat seria vendre la totalitat de l'immoble a un tercer.
De vegades aquesta no és una opció, ja sigui perquè no hi ha compradors interessats o perquè algun dels copropietaris tenen interès a quedar-se amb la totalitat de l'immoble. És molt probable que si parlem de l'habitatge habitual d'una parella algun dels dos vulgui quedar-s'hi.
1. Compravenda per un dels copropietaris
Si un dels propietaris volgués quedar-se amb la totalitat de l'immoble, a priori, sembla que la solució seria comprar la part de la resta de propietaris. La veritat és que és una solució totalment vàlida en dret, però fiscalment menys atractiva que altres.
La compravenda de béns immobles de segona mà merita l'impost de transmissions patrimonials. Aquesta taxa ha de ser satisfeta pel comprador i oscil·la entre el 6% i 10%, depenent de la comunitat autònoma. A més, el venedor haurà de liquidar la coneguda “Plusvàlua” municipal.
2. Extinció de condomini a favor d'un dels propietaris
Hi ha la possibilitat d'extingir el condomini adjudicant la totalitat del domini a un dels copropietaris i compensant econòmicament la resta. Aquest tràmit que s'eleva a escriptura pública merita l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, que suposa un percentatge del 0,5% a l'1,5% depenent de la comunitat autònoma.
A més, per a l'extinció de condomini sol estar exempta de l'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys Urbans o “Plusvàlua”. No obstant això, cal afegir les despeses de notaria i de Registre de la Propietat.
Qui cedeixi o vengui la seva part de l'habitatge ho hauria de considerar com un guany o una pèrdua a efectes de la renda o IRPF. Encara que normalment, si el valor total de l'adjudicació és igual al valor de l'immoble en el moment de l'adquisició amb l'actualització corresponent, aquesta no computarà com a alteració del patrimoni a efectes d'IRPF.
Si l'extinció de condomini es duu a terme mitjançant conveni regulador d'un procediment judicial de divorci pel qual s'atribueix la propietat a un dels cònjuges, la transmissió estaria exempta de tributar a l'impost d'actes jurídics documentats.
L'extinció de condomini en els casos de divorci serà independent del dret d'ús de l'habitatge que se li hagi pogut atribuir al progenitor que té la custòdia dels infants.
3. Novació del préstec hipotecari
Habitualment passa que els immobles vivenda habitual de parelles estiguin gravats amb una hipoteca. En aquests casos, els bancs solen exigir una novació del préstec hipotecari, sol·licitant més garanties o avalistes i així alliberant qui deixa de ser propietari.
Tot i això, és necessari recalcar que el banc en cap cas es pot oposar a l'extinció del condomini i la novació del préstec hipotecari no seria un requisit inexcusable.
Ara bé, la conseqüència “negativa” de no dur a terme la novació del préstec seria que: el propietari que cedeix la seva part no queda alliberat de les seves obligacions davant del banc.
És a dir, en cas que el copropietari que s'adjudica la totalitat de l'immoble deixés de pagar la quota del préstec, el banc podria exigir el pagament també al que ja no és propietari.
4. Procediment judicial de divisió de la cosa comuna
A aquesta via arriben sobretot els immobles que provenen d'herència. Si no hi ha possibilitat de venda ni consens en l'adjudicació del bé, cal acudir a un procediment judicial de divisió de la cosa comuna.
El resultat pot ser la divisió material, constituint una propietat horitzontal, o la divisió econòmica si el bé és indivisible, mitjançant la subhasta i el repartiment del preu en proporció a la quota de cadascun.
Aquesta és sens dubte la via menys favorable, pels costos que caldria suportar d'advocat i procurador i perquè si s'arriba a una subhasta judicial el valor de mercat del bé es pot veure finalment reduït.
En resum, a l'hora de desfer-se d'una propietat comuna cal valorar primer les solucions amistoses. Primant l'extinció del condomini o la venda si és a tercers, segons interessi i evitant la compravenda entre copropietaris.
